Sprzedaż nieruchomości niejednokrotnie poprzedzona jest sporządzeniem przedwstępnej umowy kupna – sprzedaży. Wiąże się to z wpłatą przez stronę kupującą pewnej kwoty na poczet zakupu, która ma stanowić gwarancję, że obie strony transakcji przystąpią do umowy przenoszącej własność. Kwota ta nie może stanowić całości ceny sprzedaży i zazwyczaj wynosi około 10 – 20 %. Pojawia się natomiast pytanie czy powinna ona stanowić zaliczkę czy zadatek? Pojęcia te są często ze sobą mylone i stosowane zamiennie. Błąd ten może okazać się kosztowny w przypadku chęci rozwiązania umowy przedwstępnej.
Czym jest zaliczka?
Zaliczka jest częścią ceny sprzedaży nieruchomości wpłaconą na poczet jej zakupu. Stanowi to pewien rodzaj rezerwacji. Definicja zaliczki nie została uregulowana odrębnymi przepisami w Kodeksie cywilnym. W przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej lub wycofania się przez jedną ze stron, wpłacona zaliczka podlega zwrotowi stronie kupującej, w takiej samej kwocie, w jakiej została wpłacona. Rozwiązanie umowy przez którąkolwiek ze stron nie pociąga za sobą żadnych dodatkowych konsekwencji finansowych. Może ono nastąpić w którymkolwiek momencie przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej. Nie ma przy tym znaczenia powód rozwiązania. W efekcie zaliczka nie daje gwarancji doprowadzenia do finalnego aktu notarialnego.
Czym jest zadatek?
W przeciwieństwie do zaliczki, zadatek został dokładnie sprecyzowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. Jest on również wpłacany przez kupującego na poczet ceny nieruchomości przy umowie przedwstępnej kupna – sprzedaży. Wysokość zadatku zależy od uzgodnień stron transakcji. Zazwyczaj wynosi jednak 10 – 20% ceny. Ze względu na konsekwencje, zadatek daje większą gwarancję finalizacji umowy kupna – sprzedaży. Stanowi przede wszystkim zabezpieczenie przed wycofaniem się z umowy jednej ze stron transakcji. Jeśli umowa przedwstępna zostanie rozwiązana przez stronę kupującą, wpłacony przez nią zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Jeśli natomiast stroną, która wycofa się z umowy będzie sprzedający, musi on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Stanowi to zabezpieczenie dla strony kupującej, szczególnie w przypadku, gdy pojawia się inna osoba zainteresowana zakupem nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej. Artykuł 394 Kodeksu cywilnego opisuje również sytuację, gdy umowa przedwstępna zostaje rozwiązana za porozumieniem stron lub do umowy przenoszącej własność nie może dojść z przyczyn niezależnych od obu stron. W sytuacji tej zadatek powinien zostać zwrócony stronie kupującej w takiej samej kwocie, w jakiej został wpłacony.
Zaliczka a zadatek?
Biorąc pod uwagę stopień gwarancji przystąpienia do aktu notarialnego przenoszącego własność, zarówno dla strony sprzedającej, jak i kupującej korzystniejszy wydaje się być zadatek. Jednak decydując się na zadatek należy być świadomym konsekwencji, które niesie ze sobą w przypadku chęci odstąpienia od umowy przedwstępnej. W przypadku zaliczki odstąpić od umowy może każda ze stron bez ponoszenia konsekwencji, ale w dużo mniejszym stopniu zabezpiecza ona finalizację transakcji. Istnieje ryzyko, że strona sprzedająca znajdzie kupca, który oferuje wyższą cenę za nieruchomość. Natomiast strona kupująca może znaleźć inną nieruchomość. Tak naprawdę kwestię wyboru zaliczki lub zadatku należy dokładnie przeanalizować oraz przedyskutować ją z drugą stroną transakcji przed podpisaniem umowy przedwstępnej.